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各地房价“涨”声一片市场需求旺盛政策利好托市

haha.com　　发布：2006-6-29 13:32:12　　来自：转载　　浏览：次

编者按：尽管地方政府都在强调各地房价不会出现大涨的情况，但我们仍然看到今春以来各地房价持续走高的行情。
    宏观调控政策出台后，北京曾经历短暂的“观望期”，而去年底，北京的房价就开始走高，进入2006年的北京楼市房价更是一路飙升，大有骑虎难下之势。今年3月份，上海市商品住宅成交面积为183．4万平方米，比2月份增长118．3％；广州的房价自开年以来持续上涨，新房均价为每平方米达7483元，涨幅达到14％；深圳关内的新盘均价几乎都在9000元以上，其中福田全市最高，达9600元以上，有的楼盘高层均价甚至每平方米达到2．8万元；而大连目前主要市区的商品房均价也达到每平方米7500元左右。

    那么，是什么原因导致了各地房价在淡季大幅上涨呢？本报五省市记者为此进行了采访。

    北京房子卖疯了

    尽管身为“白领”，但张先生转遍北京春季房展会，仍然难于在四环路周围找到符合自己心理价位的房子。让张先生起急的是，自己去年看过的楼盘几乎都在从6000余元一平方米直向八千、万元飞涨，很多项目未放盘已经有数倍于放量的客户在排队。

    北京市统计局年初公布的数据显示，2005年北京商品住宅期房均价达到6725元／平方米，而上海公布的商品住房销售均价为6698元／平方米。3年来，北京房价已首次超过上海。北京市建委等四部门此前发布的1－2月份北京房市运行情况统计也显示：1月到2月全市商品期房均价上涨17．3％。最近，北京房地产信息网的数据进一步显示：今年一季度住宅均价7168元／平方米，去年同期均价6235元／平方米，同比上涨约15％，比去年全年均价上涨448元／平方米。而来自中原、伟业等房地产顾问公司的信息，北京的房价今年以来呈现全面增长，一手商品房的价格上涨幅度已突破20％，二手房价也上涨了12％－15％。

    与房价暴涨相得益彰的是，北京的楼盘销售也呈现出极为火爆的景象。北京春季房展4天参观人次超过20万人，意向成交房源近2000套，意向成交额突破14亿元。虽然春展数字包含了开发商在展会期间“蓄水积流的水分，但与2005春展11．4亿的意向成交金额纵比，已超出3个亿。另外，官方信息也表明北京楼市异常旺盛。进入3月份以来，北京在3月份售出期房16641套，比2月的10349套增加了6292套，日均卖房高达500套以上；4月份北京楼市仍保持此水平。

    房价的走高，不仅令购房人大为感叹，也让在去年“观望期”中经受煎熬的开发商喜不自禁。“卖房子像卖白菜一样，有开发商如此慨叹，甚至惋惜现有地块上的房子卖得太快了，一边揣摩是否会有新的调控政策出台，一边打算适时放慢销售，以便获得更多收益。更有不少新楼盘采取只见案名，不见报价的方式，在房展会或网上探底摸价，以求借助自主型消费及投资买家积压一年之后释放的人气，在开盘时取得更高售价。

　　房价为何越调越高

    政府对房地产业的宏观调控主要想解决的就是房价的过度增长，去年，建设部以及大多业内外的专业人士及机构对2006年房价比较一致的分析是，在调控政策下平稳增长。然而，北京房价增幅为何越调控越高？

    对此，业内人士有各种分析。但大多认为，此轮房价快速走高，与宏观调控下，在“观望期”中所形成的需求叠加直接相关，而且这轮热销包含了因城区内住宅减少带来的很多恐慌性消费。另外，商品房供应结构性失衡也是房价上涨的重要原因。2005年，北京高档房大量上市，而中低档住宅供应相对于城镇居民拆迁、住房升级换代以及外埠进京人群购房的刚性需求明显不足，由于中低价房短缺，供求失衡，而且，今明两年北京中低价位住房的新供量、具体分布区域等信息并没能按建设部的要求及时得以公布，人们对商品住房的供量难以预期，需求集中释放，使房价进一步推高。

    从供给量上看，根据北京市房地产信息网的数据，2005年北京市商品房供给在下降，其全部新增供应上市套数为22万套左右，比2004年的新增供应上市套数减少了约7万套。这也进一步加大了供需差距。

    从政策上看，北京市建委最新公布的《北京市2006年不同级别土地普通住房平均交易价格》中将普通住宅均价标准上调，使得许多受2005年政策影响的非普通住宅享受普通住房的优惠政策，降低了买卖方再交易的征税条件。另外，自去年底，银行也开始加快了对个人房贷的审批、放款速度，使买卖双方的热情得以升温。

    从开发环节看，今年，国家税务总局对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出调整，使开发商的房产预售收入所得税由以前的15％提高为不得低于20％。新办房地产开发企业从此不得再享受新办企业的税收优惠。以销售房地产开发产品，包括代理销售为主的新办企业，也不得再享受新办企业的税收优惠。这项新的税收政策无疑增加了商品房开发成本，而这5％的成本自然会显现在房价的涨幅中。

    北京会不会重蹈上海覆辙

    北京房价的迅速攀升令许多人感到忧心，北京是否会遭到政策的进一步紧缩，重蹈上海覆辙，冲高狂跌？

    21世纪不动产上海区的老总对北京和上海楼市比较分析后认为，北京的房价不会冲高狂跌。依据是，从2004年到2005年3月以前，上海楼市所呈现的是，所有地段的所有楼盘，不分品质，价格普遍暴涨。相比之下，北京并没有出现这样盲目的、普遍的大幅涨价；此外，上海投资客与自用比例倒挂，为6∶4，而北京是以刚性的自住需求为主，是被真实需求所拉动的；再有，北京此轮房价上涨，是在一系列调控政策后出现的，比上海的可控性强。

    业内人士也普遍认为，基于人们对北京城市发展良好、长远的预期，北京房价不可能出现下跌。

    产品供应结构失衡、投资渠道单一等问题，短期内还难以根本转变，不可忽视的是，随着房价的增长，国际性炒家、个人投资都开始涌入北京炒房行列，更加大了房地产需求，因此，如果没有政策的进一步调控，房价上涨的势头不会变。（记者陆昀）

    上海：政策利好促繁荣

    上海楼市在经历了2005年度的滑坡以后，今年3月走出一轮向上行情。

    据上海官方网站“网上房地产最新统计显示，该市3月份商品住宅交易量达179．67万平方米，与2月份82万平方米成交量相比，环比增幅高达119％。3月底的成交均价达9548元每平方米。这一水准基本是沪楼市鼎盛时期的价格。

    如何评价上海楼市的3月繁荣？复旦大学客座教授上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为，3月行情反弹主要因素是政府托市作用显现。政府新的动迁许可证颁发政策放宽，开发商从原来的具有80％左右的房源才能领动迁许可证，现只要有20％～30％的房源就可办动迁许可证。加之市政府日前宣布上海轨道交通计划，2005年至2012年间将新建10条城市快速轨道交通线路，总长389公里。目前70～80个沿线车站的动迁形成巨大的刚性需求。这一需求直接导致二手房市场看好，动迁户领了动迁费后，只要加上10万～20万元就可改善住房条件。

    有关3月楼市繁荣的原因，房地产分析师认为除上述原因外，还有两个利好因素：一、上海市公积金管理中心近日公布了调整住房公积金政策，将原先以户为单位的公积金贷款改为以个人为单位的贷款，这就意味着每户可获得公积金贷款额度最高可达60万元，这对鼓励楼市自住需求，促进购房有非常积极的作用；另外，由于去年有不宜结婚说法，今年结婚人数猛增，15万对婚房可逼近600万平方米。

    坐落在武定路上的先源房地产经纪有限公司一位物业顾问在介绍该店近期经营情况时表示，3月份市场繁荣主要有动迁、婚房和现有住房以小换大三方面的需求，房价上涨主要是新房和市中心地段小户型二手房，其他房型则是由朝向和装修水准而定，房价上涨幅度一般为5％左右，近期以小换大购房者数量明显有所增加，主要原因是有下半年个人售房要交个调税的传说。

    沪上房价发展趋势一直是市民普遍关心的问题。今年春节以来，记者接到多个有购房需求人士的电话，他们关心的问题是今年后三季度房价是涨还是跌，是现在购房还是等等。他们纷纷表示，上海楼市行情看不懂。

    已成为上海支柱产业的房地产业，在其发展过程中，一直伴随政府的影子。这一轮行情应该说主要也是在政府的作用下向上的。但从长远来考虑，市场还是由供求关系而决定的。上海房地产市场主要存在是结构性问题，只有进一步调整房地产结构问题，多建平价商品房，才能更好地满足市场需求和改善居民居住条件。有着1800万人口的上海尽管官方称自有住房已达70％，那余下的30％，仍是一个巨大的市场。（记者杨联民　见习记者　郑盎）

    广州：人为哄抬楼价

    广州此番房价的上涨是发生在政府宏观调控之后。就在一年前，在国家楼市调控政策的干预下，广州楼市与国内其他的一些主要城市一样逐渐降温。但一年过去之后，广州楼市也随大势升温。

    此间，有分析人士认为，房地产业在“降温”不久后的再次升温，可能会带来短期的繁荣，但长期来看有产生更多泡沫的隐忧。不论此分析是否适用广州的楼市特点，但广州的楼价的持续增长却难以避免。

    根据广州市房屋管理系统阳光家缘的统计显示，今年1～3月广州市区（老八区）共成交10833套商品住房，均价为每平方米7483元。该价格已经大大超越去年12月每平方米6563元的平均水平，涨幅达到14％。

    记者在天河区调查发现，一些比较偏离市中心的楼盘，2004底开盘时以每平方米4000元左右的价格发售，发售的过程价格一路上扬，至今价位在每平方米6100元左右，且已无货供应。以致一些新楼盘一开盘价位就在每平方米6300元左右，且出现了卖方市场。

    不仅一手房升温，广州的二手房交易也开始频繁。记者的一位朋友去年6月将海珠区的一套房子以每平方米4000元的价位卖出，至现在，该楼盘的二手楼交易价格上升至每平方米5300元左右。

    而在市中心购买一套楼龄在5年、又带电梯的房子，其单价已经在每平方米6000元左右了。在珠江新城，二手楼的售价已达到每平方米7500元－10000元，最高达到12000元每平方米，相当于两年前一手房的价格。

    那么，究竟什么原因导致广州房价上涨迅猛？记者在采访中了解到，广州房价上涨存在着如下五大因素：

    一是货量较去年下降。广州去年商品房新开工面积1037．99万平方米，同比下降27．8％。此外，住宅的竣工面积也有所减少。2005年商品房屋竣工面积为826．69万平方米，同比下降17．7％；其中住宅房屋664．25万平方米，同比下降16．6％。上述数据意味着，今年广州市住宅供应将继续短缺。

    二是开发商操纵楼价。记者在采访中发现，一些开发商拿到楼盘预售证以后，未及时销售或以“保留单位”等名义囤积现货，业内人士称之为“惜售”。自从去年禁止内部认购、禁止派筹以来，部分楼盘仍在向客户以有内部认购货的办法来操纵价格。

    三是新近推出的楼盘价位较高。据悉，在3月份广州市区推出的一些新盘，由于多数集中在珠江新城以及越秀等区域，推出单价普遍超过9000元／平方米。

    四是广州老八区住宅土地存量的不足，以及一级市场新增住宅土地供应量严重偏低。

    五是土地价格上调，地产商成本增加。有开发商认为，土地价格上涨是房价上涨的最根本因素，土地成本占据房地产整体建造成本的45％。对于土地价格上涨问题，广东省社科院丁力教授表示，广州地皮价格增高，跟政府的关系很大，广州历史包袱重，最近几年又大发展，因此资金有缺口，而对政府来说，资金的一大来源就是卖地。（记者张晓晖）

    深圳：保持高价位对接

    如今在深圳特区内想买套商品房，手中没有100万元只能是望房叹息。从今年年初开始，深圳商品房均价9000元在关内已难觅新房，新开盘的近100个楼盘再次刷新深圳房价历史。深圳房价一路疯涨，买还是不买，消费者们心理没有底儿了。

    记者调查发现，福田、南山、罗湖新盘均价几乎都在9000元以上，其中福田全市最高，达9600元以上，某楼盘高层均价甚至达到2．8万元。关外，龙岗区均价5000元左右，为全市最低。

    资料显示，十五期间，深圳市GDP保持了15．8％的年均速，2005年深圳突破了4000亿元大关。未来5年，深圳市经济总量还将至少保持13％的增速。深圳人均收入连续居全国大中城市第一位的事实，将直接影响并首先作用于房地产行业，这使得深圳市的房地产投资和房地产的需求，将在近几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。

    据记者了解，2006年竣工商品房面积将由2005年的656．23万下降到623万平方米。深圳当前年均房地产需求量在1000万平方米左右，尽管仍有部分存量房地产尚待消化，有城中村改造后的房地产将入市，但当前数据显示，深圳楼市供应仍在趋紧。

    据一项调查报告显示，深圳目前有购房需求的购房者大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，年龄介乎于26～40岁之间，家庭年收入介乎于6万～15万元之间。所以，深圳普通购房者所青睐的户型主要为两房及三房，户型面积集中在60～100平方米，购房总价款基本在65万元／套左右，能接受的单价在6400元／平方米左右，仅有少数能够承受8000元／平方米或总价在80万元以上的楼盘。

    记者在深圳一小区采访时，岗厦某物业公司的万经理向记者表示，目前深圳房价实在让人看不清。他称，就他了解到的情况看，目前不是投资房产或是购置房产的时机。现在市民对投资房产抱有极大热情，岗厦某2000年的小户型楼盘，价格已被炒至9000元／平方米。而另一名李姓的市民则表示，他有两处房产，其中一处正在抛售，他认为目前的市场情况，是抛售这些房产的最佳时机。

    深圳的房价在新年的第一季度再度走高，不仅令普通老百姓叹息，火爆情形也引起了相关领导的关注。深圳市市长许宗衡近日在该市四届人大二次会议举行的记者招待会上表示，政府一直十分关注房价上升问题，今年将采取一系列措施，抑制房价过快增长。

    另外，记者从房地产开发商处了解到，今年深圳品牌地产商下半年将集中推出众多楼盘面市，将一定程度缓解深圳紧张的楼市。从一些品牌地产公司对今年推向市场的项目重视程度看，着眼关外，注重品质是其共同特点，一些产品都较原先地产项目有了更大的创新。毫无疑问，2006年下半年的深圳房地产市场是值得期待的

(编辑：不详)

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