预售合同备案并不转移房屋所有权
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| dzxxg.com 发布：2008-5-9 10:57:57 来自：鲁北房产网 |
瞿先生问：我于2005年3月购买了某房产公司开发的一套预售商品房。2005年10月份，在房屋竣工后不久，因为开发商与他人的债务纠纷，基层法院将我所购买的那套商品房进行了查封。但是，我已经通过银行贷款方式交清了全部房款，并且开发商已经将预售合同向房管部门进行了合同备案。请问，这种情况下，法院有权对我所购买的预售商品房进行查封吗？
豪才律师解答：根据《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”从法理上讲，合同备案是不动产登记的一种，其性质属于预告登记。在办理了预售登记后，进行期房预售开发商不得将期房另行销售，违反房屋预售登记的内容所进行的销售行为无效。这样可以有效地保护广大购房者的利益。但是，将预售合同进行备案并不意味着房屋的所有权因此而发生转移。
根据《城市房地产管理法》第35条规定，进行房地产转让，当事人应当按照法律规定办理权属登记。房屋的所有权自办理完毕所有权证之时发生转移。
同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”瞿先生购买的预售商品房，尽管其已经交纳了全部房款，但在取得所购房屋的所有权证之前，该房屋的所有权仍然属于开发商。在瞿先生未实际入住使用前，法院有权进行查封。如果瞿先生已经交纳全部房款且已经实际入住使用，但未取得房屋的所有权证，法院仍然有权对该房屋进行查封，除非瞿先生可以证明自己对未能取得房屋的所有权证没有过错。
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