新合同如何签--怎样减轻自己的责任
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| dzxxg.com 发布：2008-5-9 11:09:01 来自：鲁北房产网 |
合同谈判目的并非是当事人追求法律上的公平，而是要想办法多约束对方，减轻自己的责任。房地产商在给购房人签的合同中总是挖空心思为自己增加免责条款，购房人也应学会“以牙还牙”。
合同第七条写明是购房人逾期付款的违约责任，购房人除要小心房地产商把不是购房人的责任推到购房人身上，还应争取减轻自己的赔偿，给自己留些后路。
一次性付款和用自己的钱分期付款的购房人可和房地产商约定按合同第七条第1款处理，但分期付款的购房人最好能加上：如果购房人在分期付款期间发生不可预知的经济状况变化而无力支付房款的处理方法，比如：延期付款不超过多长时间可免支付违约金；再如：解除合同可退回已付房款，等等。
通过贷款分期付款的人则要尽量避免和房地产商约定按合同第七条第1款处理。经常有人问我同样的问题：“我贷款没贷下来，要退房，房地产商要罚我款，这合理吗？”“我公积金贷款没有办下来，房地产商让我转办商业贷款，我不想转，要退房，房地产商不退首付，这样对吗？”出现这些问题，都是因购房人和房地产商在合同第七条中约定了按第1款处理，使自己处于了被动地位。
合同第七条写明是购房人的违约责任，并在1(2)款中将是否可以解除合同的选择权完全交给房地产商，并约定履约人(房地产商)向违约人(购房人)收取滞纳金或逾期付款的利息。但实际贷款买房出现购房人逾期付款的原因错综复杂，并非一定是购房人主观上想违约，不少购房人是听售楼人员信誓旦旦地说“你贷款没问题”而签的合同，但当“没问题”变成“有问题”时，售楼人员说的是口说无凭，而写进合同里的白纸黑字却使不少购房人哑巴吃黄连。贷款购房人要想使自己由被动变主动，就要争取在约定合同第七条时选择填写第2款空行，为自己争取更多的免责条件。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条写明：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
购房人可参照这条司法解释要求房地产商在合同上写明：“本合同由于是基于房地产商聘请的协助办理贷款的律师确定买受人愿意接受的贷款付款方式没有问题的前提下签订，如果出现以下任一情形时：1.买受人无法得到公积金贷款又不愿申请商业银行贷款的；2.买受人无法得到商业银行按揭贷款的；3.买受人所能够得到的商业银行按揭贷款比例、还款时间与申请不符情形，买受人不愿接受的；买受人有权终止本合同、房产认购协议书以及补充协议、附件等。出卖人应在买受人提出书面申请30日内，将买受人全部已付款原额退还买受人，买受人无须支付任何利息或赔偿。”
如果以上条款房地产商拒绝接受，有一家房地产商写的按揭付款方式也可参考：“若买受人已按银行规定的要求提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可在如下方式中进行选择：(1)按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并向出卖人补交差额房款部分；(2)选择其它付款方式并享受相应优惠幅度，并按照所选付款方式向出卖人支付房款；(3)解除买卖合同。出卖人在收到按揭银行拒绝发放按揭贷款通知及买受人书面解除买卖合同通知后30个工作日内，扣除合同印花税的金额后向买受人无息退还已收房款。”
特别需要提醒购房人注意的是：在第七条中约定的购房人逾期付款要承担的违约金比率以及房地产商可以解约的条件，应该与后面的合同第九条房地产商逾期交房的违约责任对等，也就是说房地产商承诺逾期交房三个月，购房人可以要求解除合同，购房人也最多承诺逾期付款三个月，房地产商才可要求解除合同。同样，购房人也没有必要承诺高过合同其它条款中房地产商承诺的在违约情况下要承担的违约金比率。
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