告别“倒按揭”剖析“以房养老”三种新途径
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| dzxxg.com 发布：2008-9-27 15:03:03 来自：转载 |
住在美国德州的61岁老太戴茜，前不久申请了一项“住房反向抵押贷款”（俗称倒按揭），通过把自己的住房抵押给银行，从而每月多了几千美元收入。这样她就可以潇洒地到各地去旅游。而银行则要一直等到她去世后，才会收回这套住房……这就是风靡美国的“以房养老”模式。
“60岁前人养房，60岁后房养人”——以房养老，应该不算是个新话题了，经常在各种媒体上看到“以房养老离我们还远吗”之类的消息。不过目前看来，在西方国家非常流行的“倒按揭式”住房养老法在中国暂时还难成气候。
“倒按揭”想说爱你不容易
中国有一句老话叫“养儿防老”。虽然这句老话早已过时，但有一个沿袭了几千年的传宗接代的传统却没有过时，今天的中国人还是和我们几千年前的祖先一样，重视家庭的和睦以及家族血脉的延续。父母都希望自己的财富能够传递给子女，尤其是作为家庭象征的房产，更是习惯性地将之留给子女。同时子女一般也会遵守传统孝道，尽自己所能赡养年迈的父母。
如果老人不顾亲情，独自办理以房养老，将房子卖给银行的话，会给外人造成子女不孝的感觉，也无端地让子女承受不必要的舆论压力，作为子女来说，内心也会埋怨父母做得不妥，特别是对自身经济条件一般的子女来说，这么做也很有可能会打击他们关爱父母的积极性。可以说，不到万不得已的情况下，没有谁愿意放弃亲情和关爱来换取现金。因此将来在中国能接受“倒按揭”的只是极少部分家庭，只有当一些老人认为子女不孝，即使自己死后将这笔财产交给子女也得不到子女的照顾，或者是丁克家庭，膝下并无子女的情况下，才会考虑走这步棋。
除了情感上难以为中国人接受外，以房养老在中国还存在制度上的硬伤。在西方国家，以房养老之所以流行，一个很重要的原因是他们的遗产税比较高，如果老年人想死后把房产留给子女，国家将征收一笔相当可观的遗产税，最高甚至可达70%。在中国目前并没有开征遗产税，在短时间内，也不太可能开征遗产税。因此从理财的角度看，“倒按揭”养老达不到避税的目的。
从银行的角度看，虽然住房反向抵押贷款有比较丰厚的收益，但风险也非常大。比如贷款期限比较长，房产的长期估值难以确定，老人预期寿命，利率不稳定，房屋损耗和维修成本等等，加上国家也没有明确的扶植政策和相关的法律法规保障，因此实施起来难度较大。
然而房产毕竟是具备保值功能的大额资产。如果我们换一种思路就会发现，以房养老，并不一定非得扯上银行不可。在实际生活中，还有三种办法不但能够保留房产，避免家庭矛盾，还能产生持续的现金流，从而帮助自己安度晚年。
方案一：子女埋单法
正如上文所说，阻碍老年人选择“倒按揭”养老的关键原因在于社会传统观念的束缚，即无法向子女交待。因此，一个变通的办法是，按照“住房反向抵押贷款”的思路，在子女经济条件许可的情况下，老人与子女签订协议，将自己的房子“反向抵押”给子女，即老人每月可从子女那儿得到一笔退休金补助，而老人过世后，子女继承房产。
我们不妨设想一下，如今退休族一般都有退休工资，能满足自身最基本的生存型养老要求，如果子女每个月再根据自身经济实力和父母每月的实际支出补贴一定的养老金（这需要双方互相体谅，协商确定），让父母达到或接近品质养老要求的话，不但能够大大缓解父母的养老压力，尽上自己的一片孝心，以后还能获得一份房产，为自己今后的养老增添了一份保障。某种程度上，这也是一种“定投”，每个月投资一定的资金，到自己年纪大了再以房产的形式一次性返还，只不过投资的标的变成了父母的房子。
这种父母与子女间的“反向抵押”省去了很多与金融机构“住房反向抵押贷款”中的麻烦和费用，特别是评估费、保险费等一系列昂贵的中介费一概免单，这对平时比较节省的老年人很重要。 |
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